1. موضوع این مبحث: موارد مهم حقوقی قراردادهای مشارکت در ساخت، می باشد.

2. ابتدا باید عنوان کنم که متاسفانه امروزه بیشتر از 40% دعاوی دادگستری، مربوطه به معاملات ملکی، و مخصوصا” مربوطه به مشارکت در ساخت می شود، که این مسئله عمدتا” ناشی از عدم آگاهی محاسباتی و حقوقی طرفین و یا شخص منعقد کننده ی قرارداد، و در برخی موارد هم ناشی از عدم شفافیت قرارداد می باشد.

3. توجه داشته باشید که قرارداد مشارکت، یک قرارداد بلند مدت بوده و به همین دلیل، باید برای طرفین حالت برد – برد داشته باشه، در غیر این صورت در میانه راه با مشکل مواجه می شود.

4. در مباحث قبلی، ما موارد محاسباتی اصلی را عنوان کردیم، و در این مبحث، ما کلیاتی را در خصوص موارد مهم حقوقی قراردادهای مشارکت در ساخت عنوان می کنیم، هر چند که بسته به هر قرارداد، موارد و شرایط خاصی احتمال دارد به وجود بیاید، که نیاز دارد قرارداد با لحاظ آن موارد و شرایط خاص تنظیم شود.

5. ابتدا مواردی را که باید مالکان، در پروژه های مشارکت در ساخت به آن توجه داشته باشند عنوان می کنم:
5.1. یکی از بهترین محکم کاریها که مالکان می توانند درقرارداد مشارکت در ساخت انجام بدهند، تحقیق قبلی در خصوص اعتبار مالی و تخصصی سازندگان، می باشد.
5.2. در صورتی که ملک، در طرح توسعه ی معابر، طرح فضای سبز، طرح مترو و طرحهای مشابه باشد، مالکان در معرض طرح دعوای کلاهبرداری هستند.
5.3. در صورتی که مشارکت نامه، توسط کلیه ی مالکان امضا نشده باشد، میتواند طرح دعوی کیفری دیگر مالکان و یا حتی سازندگان را، بر علیه ی مالکِ امضا کننده قرارداد، بعنوانِ فروشِ مالِ غیر و یا کلاهبرداری مطلق، بدنبال داشته باشد.
5.4. مالکان توجه داشته باشند که، در قرارداد بصورت شرط قید شود، که اگر سازندگان در موعد مقرر به تعهداتشان عمل نکردند، ملک آزاد، و تعهد مالکان ساقط و منتفی می شود.

6. و مواردی را که باید سازندگان در پروژه های مشارکت در ساخت به آن توجه داشته باشند از این قرار است:
6.1. در سند رسمی دفترچه ای (یعنی همان اسناد سابق):
6.1.1. معمولاً قیمت منطقهای قید میشود.
6.1.2. در بالای صفحه ی دوم سند مالکیت: پلاک اصلی و فرعی قید میشود، که عدد سمت چپ، پلاک اصلی، و عدد سمت راست، پلاک فرعی می باشد.
6.1.3. در صفحه ی سوم، اطلاعات ملک از جهت پلاک و سابقه ی ثبتی و مالک ابتدایی آن و مشخصات ملک و محل آن، قید میشود.
6.1.4. در صفحه ی 12 و 13 ، موارد راجع به بهای ملک، و حقوقی که ممکن است برای سایر املاک مجاور مقرر شده باشد قید می شود، مثلاً حق المَجری که برای عبور آب می باشد.
6.1.5. در صفحه ی 14 ، چگونگی صدور و تسلیم سند به مالک، قید می شود.
6.1.6. در صفحه ی 15 تا 17 ، توضیحات ضروری (و ملاحظات) قید می شود.
6.1.7. و صفحه ی 18 تا 31 سند هم، برای انتقالات رسمی بعدی که در دفترخانه یا ثبت انجام می شود، اختصاص دارد.
6.2. یکی از بهترین محکم کاریها که سازندگان می توانند درقرارداد مشارکت در ساخت انجام بدهند، پیش پرداخت کم و منوط کردن مابقی پرداختها به بعد از گرفتن استعلامات از ادارات مربوطه (همچون ثبت، شهرداری، دارایی، بیمه، آب، برق، گاز و تلفن) و در نهایت بعد از تحویل گرفتن ملک، بصورت تخلیه از مالک می باشد.
6.3. سازندگان باید توجه کنند که مالکان ممنوع المعامله، مشمول فراری و یا محجور نباشند(در مورد محجوریت باید عنوان کنم که صورت اسامی محجورین در اداره ی سرپرستی، موجود است) ولی برای احتیاط در مشارکت با افراد مسن و مریض، گرفتن امضای وراث، یک نوع محکم کاری می باشد.
6.4. مالکان، اصالتاً، ولایتاً و یا وکالتناً باید مشخص باشند.
6.5. وضعیت متصرفین ملک باید مشخص باشد، چون بسیار مهم می باشد (مخصوصا” در املاک تجاری که مستاجر می تواند، حق کسب و پیشه هم داشته باشد)
6.6. مالکان با امضای قرارداد، اقرار به اخذ مبلغ حق سکنی و سایر مبالغ دریافتی داشته باشند.
6.7. اگر مالکان، به علتی قادر به تحویل دادن ملک نیستند و مهلت میخواهند، حتماً این مسئله در مشارکت نامه قید شود و زمان تحویل محل مشخص شود، و برای هر روز تأخیرِ در تحویل نیز، وجه التزام قابل ملاحظهای پیشبینی شود.
6.8. در قرارداد مشارکت قید شود که، با امضای قرارداد مشارکت، سازندگان وکیل و قائم مقام قانونی مالکان محسوب میشوند، و وکالت نامه رسمی برای پیگیری تمامی کارهای اداری، با ذکر موارد بطور مشخص از طرف مالکان به سازندگان داده شود.
6.9. در وکالتنامه ی مالکان به سازندگان قید شود که، با حق مراجعه ی به شهرداری بابت اخذ پروانه ی تخریب و نوسازی و با حق مراجعه ی به اداره ی ثبت مربوطه و تقاضا و اخذ سند مالکیت و یا تقاضای تجمیع پلاک.
6.10. در وکالتنامه ی مالکان باید تمامی موارد وکالت از جمله: حق فروش، حق اخذ ثمن، حق اسقاط خیارات، حق انعقاد قرارداد مشارکت و غیره، صراحتاً قید شود.
6.11. سازندگان، بدون اینکه محل را عملاً تحویل گرفته باشند، اقرار به تصرف زمین نکنند.
6.12. چنانچه وکیل مالکان، حق توکیل به غیر داشته باشد، میتواند، عین اختیارات را طی وکالتنامهای به سازندگان بدهد.
6.13. تمامی مالکینی که ورثه هستند، برای امضای مشارکت نامه و تنظیم سند پس از ساخت، در دفترخانه حضور پیدا کنند.
6.14. و در نهایت، سازندگان از مالکانی که ورثه هستند، مفاصا حساب مالیات بر ارث را هم بگیرند.

7. مواردی هم وجود دارد که، هر دو طرف قرارداد مشارکت (یعنی هم مالکان و هم سازندگان) باید به آن توجه داشته باشند از جمله:
7.1. بهتر است که طرفین، فتوکپی کلیه ی مدارک و اسناد طرف مقابل را، همراه با امضای طرف مقابل و شخص منعقد کننده قرارداد، داشته باشند.
7.2. به هنگام تراضی طرفین به برهم زدن مشارکت نامه یا همان اقاله یا تفاسخ: مراتب فسخ قرارداد و استرداد ثمن (وجه) و مبیع (ملک) و تسویه ی کلیه ی حسابهای فیمابین در تمامی نسخه ها قید شود و به امضای طرفین برسد، و اگر ملک تحویل سازندگان شده، باز پس گرفته شود.
7.3. در قرارداد مشارکت بصورت شرط قید شود، که اگر مالکان یا سازندگان در موعد مقرر به تعهداتشان عمل نکردند، مبلغ قابل ملاحظه ای بطور مشخص به عنوان خسارت وجه التزام و مبلغ قابل ملاحظه ای به عنوان جبران خسارتِ ناشی از تأخیر انجام تعهد بطور روزانه، پرداخت کنند.
7.4. طرفِ دعوی در قرارداد مشارکت، حسب مورد، طرف دیگر قرارداد، وراث، قیم و یا اداره ی تصفیه و امور ورشکستگی، هستند.

7.5. دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای مشارکت در ساخت:
7.5.1. اصولا” با توجه به اینکه قرارداد مشارکت در ساخت، مربوط به مال غیر منقول می باشد، دادگاه محل وقوع ملک می باشد.
7.5.2. ولی در دعاوی کمتر از 20 میلیون تومان مربوط به قرارداد مشارکت در ساخت، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک هم صلاحیت دارد.
7.5.3. ضمنا” در برخی دعاوی مطروحه ی در مشارکت، همچون دعوای الزام مالک به ارائه ی سند مالیکت و یا الزام مالک به پرداخت بدهیهای قبلی ملک، می شود دعوی را در دادگاه محل اقامت خوانده یا محل انعقاد قرارداد و یا محل اجرای تعهد نیز، مطرح کرد.

8. در پایان این مبحث، توجه شما را به نمونه ی قرارداد مشارکت در ساخت پیشنهادی در سایت ما به آدرس https://shahinosanloo.com جلب می کنم که اکثر موارد اشاره شده در این مبحث، در آن قید شده (به دلیل طولانی بودن قرارداد امکان قرار دادن آن در صفحات اجتماعی نبود)

9. و پس از آن، در مبحث بعدی، وارد مرحله ی دوم مباحثمان، در خصوص توسعه ی ارزش و فروش پروژه های بزرگ ساختمانی (اعم از مسکونی، اداری، تجاری و یا صنعتی) می شویم.

10. و موضوع اولین مبحثمان هم در خصوص توجیه اقتصادی استفاده از خدمات توسعه ارزش و فروش می باشد.