شاهین ا‌‌‌ُصانلو

دانش آموخته Post DBA در مدیریت کسب و کار

فوق لیسانس حقوق

طراح محاسبات نرم افزاری یکپارچه صنعت ساختمان

مدیر گروه همکاری‌های مشترک سپهر

مدرس دوره مهارت های زندگی در دانشگاه پارس

مدیر و مدرس دوره مدیریت کسب و کار در صنعت ساختمان در دانشگاه پارس

(construction business management)

حالت شب

آدرس:

شریعتی، بالاتر از د‌و راهی قلهک، نرسیده به خیابان یخچال، روبروی مرکز خرید قلهک، پلاک ١۴٣٧ ، ساختمان پزشکان ۱۳۶۵ ، طبقه دوم، واحد ۱۱، موسسه حقوقی معامله امن دادگر (ماد) - اولین مرجع حقوقی صنعت ساختمان (مشاوره، داوری، وکالت)

تلفن تماس:

02126600493 09190025727

ایمیل:

info@shahinosanloo.com

نمونه محاسبات ملکی :

بطور مثال زمینی در منطقه هفت شهرداری تهران را برای محاسبات ملکی در نظر می گیریم(تمامی موارد ذیل در محاسبات اکسل پیوست با دقت بالا محاسبه شده است):

یک ) اطلاعات اولیه در پروژه تجاری – اداری ….:

این زمین دارای دو بر شمالی – شرقی بوده و ابعاد این زمین 23*40 می باشد، یعنی در مجموع 920 متر مربع مساحت این زمین است. مدت ساخت این پروژه اداری – تجاری را ما حدود چهار سال در نظر گرفته ایم و میزان حق سکنی (بلاعوض و یا اُوِر) آنرا حدود پانزده میلیارد تومان در نظر گرفته ایم.

در این زمین که دارای کاربری خدماتی بوده، امکان تغییر کاربری و امکان ساخت پروژه تجاری – اداری می باشد که دارای 6 طبقه منفی و 2 طبقه تجاری و 7 طبقه اداری می تواند باشد. درصد سطح اشغال طبقات منفی پروژه تجاری – اداری 80% و درصد سطح اشغال طبقات تجاری آن 60%  و درصد سطح اشغال طبقات اداری آن 40%  است.

هزینه تغییر کاربری زمین حدود بیست میلیارد، قیمت هر متر مربع تراکم تجاری در این منطقه حدود بیست و پنج میلیون و قیمت هر متر مربع تراکم اداری در این منطقه حدود پنج میلیون تومان می باشد.

قیمت فروش هر پارکینگ اضافی در این منطقه حدود دویست میلیون تومان، قیمت پایه فروش ملکیت و سرقفلی تجاری در این منطقه نیز حدود دویست میلیون تومان و قیمت پایه فروش آپارتمان سند اداری در این منطقه حدود هشتاد میلیون تومان می باشد.

دو ) محاسبات / متراژ بنای مفید / متراژ بنای غیر مفید / متراژ بنای کل / تعداد واحدها در هر طبقه / و تعداد واحدها در کل طبقات / تعداد پارکینگ مورد نیاز / و تعداد پارکینگ اضافی /  با توجه به پهنه بندی / دستور نقشه / و یا جواز / در پروژه تجاری – اداری ….:

بر مبنای اطلاعات اولیه فوق، ما در پروژه تجاری – اداری نوساز آتی در این زمین مشارکتی، در هر طبقه منفی پروژه حدود 736 متر بنا، در هر طبقه تجاری پروژه حدود 552 متر بنای تجاری و در هر طبقه اداری پروژه حدود 368 متر بنای اداری خواهیم داشت که در مجموع حدود 4400 متر بنا در طبقات منفی، حدود 1100 متر بنا در طبقات تجاری و حدود 2500 متر بنا در طبقات اداری پروژه خواهیم داشت.

سه ) محاسبات / هزینه های شهرداری شامل: هزینه های جواز تجاری / هزینه های جواز اداری /  هزینه های تغییر کاربری / در پروژه تجاری – اداری ….:

از حاصل ضرب قیمت هر متر مربع تراکم تجاری و اداری در متراژ تراکم تجاری و اداری که باید خریداری شود و اضافه کردن آن به هزینه تغییر کاربری، هزینه شهرداری را حدود 60 میلیارد محاسبه کرده ایم.

چهار ) محاسبات / هزینه های ساخت طبقات منفی / هزینه های ساخت طبقات تجاری / هزینه های ساخت طبقات اداری / و آورده سازنده که بتدریج در طی چهار سال در پروژه تزریق می شود / در پروژه تجاری – اداری ….:

از حاصل ضرب هزینه ساخت هر متر مربع طبقات منفی، تجاری و اداری در متراژ طبقات منفی، تجاری و اداری، هزینه ساخت پروژه تجاری – اداری فوق را حدود 70 میلیارد محاسبه کرده ایم.

بر این مبنا حدود 145 میلیارد آورده سازنده بوده که این هزینه شامل: حق سکنی (بلاعوض و یا اُوِر) بعلاوه هزینه شهرداری (هزینه های تغییر کاربری، تراکم تجاری و اداری) بعلاوه هزینه های ساخت پروژه خواهد بود که باید توجه شود که آورده سازنده بتدریج در طی چهار سال در پروژه تزریق می شود ( که البته از سال سوم جریان نقدینگی یا همان مابه التفاوت هزینه و درآمد مثبت خواهد شد و بخش عمده ای از هزینه های ساخت عملا” از طریق فروش پروژه تامین خواهد شد.

پنج ) قیمت / واحدهای تجاری منطقه / با آدرس / و مشخصات آنها / همراه با نام مالک / تلفن مالک / و متوسط قیمت تجاری منطقه / در پروژه تجاری – اداری ….:

پنج ) قیمت / واحدهای تجاری منطقه / با آدرس / و مشخصات آنها / همراه با نام مالک / تلفن مالک / و متوسط قیمت تجاری منطقه / در پروژه تجاری – اداری ….:

موارد فوق در پروژه بطور دقیق شناسایی شده ولی به دلیل حفظ حریم خصوصی افراد در آخرین مرحله معرفی می شود.

شش ) قیمت / واحدهای اداری منطقه / با آدرس / و مشخصات آنها / همراه با نام مالک / تلفن مالک / و متوسط قیمت اداری منطقه / در پروژه تجاری – اداری ….:

این موارد نیز در پروژه بطور دقیق شناسایی شده ولی به دلیل حفظ حریم خصوصی افراد در آخرین مرحله معرفی می شود.

هفت ) نام / آدرس / و تلفن / برخی از آژانسهای املاک منطقه پروژه تجاری – اداری ….:

برای گرفتن استعلام قیمتهای اعلامی ما، مالک و سازنده می توانند قیمتهای اعلامی ما را استعلام نمایند.

هشت ) محاسبات افزایش قیمت در نتیجه / درصد تورم / و درصد مهندسی فروش / در پروژه تجاری – اداری ….:

در پروژه تجاری – اداری …. افزایش قیمت در نتیجه تورم سالیانه را 30% و افزایش قیمت در نتیجه مهندسی فروش گروه املاک مزدا (تبلیغات، بازاریابی، برندینگ، هتلینگ، مدیریت بهره برداری و مدیریت یکپارچه هدفمند) را سالیانه 5% در نظر گرفته ایم.

نه ) شرایط پرداخت / قبل از تحویل ملک و ارائه سند (پیش فروش) / در پروژه تجاری – اداری ….:

ما نظام پرداخت را قبل از امکان تحویل ملک و ارائه سند (یعنی به هنگام پیش فروش پروژه) با شرایط 30% پیش پرداخت، 60% اقساط، 5% در زمان تحویل و 5% در زمان ارائه سند در نظر گرفتیم.

ده ) محاسبات / درصد فروش / میزان فروش ریالی / و متراژ فروش / پارکینگ، اداری و تجاری / و میزان نقدینگی حاصل از آن /  از سال اول تا ششم / با احتساب نرخ تورم / در پروژه تجاری – اداری ….:

میزان فروش واحدها و پارکینگهای پروژه را در سال اول (شروع ساخت) 5% ، در سال دوم 15% ، در سال سوم 25% ، در سال چهارم 32% ، در سال پنجم 13% و در سال ششم نیز 10% در نظر گرفته ایم (که از سال دوم ضریب افزایش قیمت ایجاد شده در اثر تورم و مهندسی فروش نیز اعمال می شود)

یازده ) محاسبات / قیمت فروش پارکینگ / قیمت فروش تجاری / و  قیمت فروش اداری /  با احتساب نرخ تورم از سال دوم تا ششم /  و بدون احتساب نرخ تورم (بتاریخ روز) / در پروژه تجاری – اداری ….:

درصد کاهش قیمت طبقات تجاری را در طبقه اول 30% و درصد افزایش قیمت طبقات اداری را در هر طبقه 3% در نظر گرفته ایم.

بر این مبنا قیمت فروش پروژه در حال حاضر (در صورتیکه بفرض بتاریخ امروز پروژه موجود باشد)، بدون احتساب نرخ تورم و مهندسی فروش حدود 430 میلیارد می باشد.

و قیمت فروش پروژه با زمانبندی فروش تدریجی در طی شش سال، با احتساب نرخ تورم و مهندسی فروش، حدود 825 میلیارد خواهد بود.

دوازده ) محاسبات / سهم (درصد مشارکت) مالک در مشارکت / آورده مالک یا قیمت کل زمین و قیمت هر متر مربع زمین / سهم ریالی مالک بدون احتساب نرخ تورم و مهندسی فروش بتاریخ امروز / و سهم ریالی مالک با احتساب نرخ تورم و مهندسی فروش بتاریخ شش سال آینده / متراژ پارکینگ اضافی، تجاری و اداری سهم مالک  / تعداد پارکینگ اضافی، تجاری و اداری، سهم مالک / در پروژه تجاری – اداری ….:

نسبت مشارکت مالک و سازنده 50 به 50 پیشنهاد شده که بر این اساس قیمت کل زمین حدود 214 میلیارد و قیمت هر متر مربع زمین حدود 233 میلیون محاسبه می شود و  حدود 1150 متر پارکینگ اضافی قابل فروش، حدود 550 متر تجاری و حدود 1300 متر اداری سهم مالک می باشد. در پایان فروش (شش سال آینده) سهم ریالی مالک با احتساب درصد تورم و درصد مهندسی فروش حدود 412 میلیارد خواهد بود (به عبارتی حدود 198 میلیارد سود ریالی مالک بوده که حدودا” سودی 92% می شود)

سیزده ) محاسبات / سهم (درصد مشارکت) سازنده در مشارکت / سهم ریالی سازنده بدون احتساب نرخ تورم و مهندسی فروش بتاریخ امروز / و سهم ریالی سازنده با احتساب نرخ تورم و مهندسی فروش بتاریخ شش سال آینده / متراژ پارکینگ اضافی، تجاری و اداری سهم سازنده  / تعداد پارکینگ اضافی، تجاری و اداری، سهم سازنده / در پروژه تجاری – اداری ….:

سهم سازنده نیز با توجه به نسبت مشارکت 50 به 50 با مالک، حدود 1150 متر پارکینگ اضافی قابل فروش، حدود 550 متر تجاری و حدود 1300 متر اداری می باشد که میزان ریالی سهم سازنده در حال حاضر (بتاریخ امروز) و بدون احتساب درصد تورم و درصد مهندسی فروش حدود 214 میلیارد و در پایان فروش (شش سال آینده) و با احتساب درصد تورم و درصد مهندسی فروش حدود 412 میلیارد خواهد بود.

چهارده ) محاسبات / آورده سازنده بدون احتساب نرخ تورم / و با احتساب نرخ تورم / و محاسبه درصد سود سازنده در مشارکت در طی شش سال آینده / در پروژه تجاری – اداری ….:

آورده سازنده را در سال اول، دوم و سوم هر سال 20% و در سال چهارم 40% در نظر گرفته ایم (با احتساب نرخ تورم)

بر این مبنا آورده سازنده در طی شش سال با احتساب نرخ تورم حدود 215 میلیارد و فروش سهم سازنده نیز در طی شش سال به حدود 412 میلیارد خواهد رسید یعنی حدود 197 میلیارد سود که حدودا” سود سازنده نیز 92% و معادل سود مالک می شود (البته در این محاسبات آورده سازنده و فروش پروژه بصورت یکجا در سال ششم در نظر گرفته شده که عملا آورده سازنده و فروش پروژه بصورت تدریجی خواهد بود ضمن اینکه با توجه به برنامه مهندسی فروش گروه املاک مزدا، از سال سوم جریان نقدینگی سازنده مثبت شده و هزینه و درآمد سازنده به نقطه سر به سر رسیده و عملا سازنده می تواند از فروش هزینه نماید) به عبارت دیگر محاسبات کامل و دقیق در ارزیابی اقتصاد مهندسی خواهد بود.

پانزده ) ارزیابی اقتصادی مهندسی برای سازنده / محاسبات نرخ بازگشت سرمایه داخلی  (Internal Rate of Return)  / و ارزش خالص فعلی (Net present value) / در پروژه تجاری – اداری ….:

ما برای اینکه ضریب امنیت مالک و سازنده را در این مشارکت بالا ببریم مدت زمان فروش پروژه را شش سال در نظر گرفته ایم (ریسک پروژه را بالا برده ایم)

بر مبنای درصدهای فروش ذکر شده:

سال اول حدود 29 میلیارد هزینه سازنده و حدود 4 میلیارد فروش سهم سازنده

سال دوم حدود 37 میلیارد هزینه سازنده و حدود 20 میلیارد فروش سهم سازنده

سال سوم حدود 46 میلیارد هزینه سازنده و حدود 53 میلیارد فروش سهم سازنده

سال چهارم حدود 109 میلیارد هزینه سازنده و حدود 110 میلیارد فروش سهم سازنده

سال پنجم سازنده هزینه نداشته و حدود 164 میلیارد فروش سهم سازنده

سال ششم نیز سازنده هزینه نداشته و حدود 59 میلیارد فروش سهم سازنده خواهد شد.

که بر این مبنا نرخ بازگشت سرمایه داخلی  (Internal Rate of Return) پروژه حدود 59%

خواهد بود (همانطور که در ابتدا ذکر شد تمامی موارد فوق در محاسبات اکسل پیوست با دقت بالا محاسبه شده است)

نمونه قرارداد های مشارکت در ساخت :

قرارداد مشارکت در ساخت و احداث بنا

طرفين قرارداد پس از مذاکرات و انجام مباحث فني در خصوص احداث بنا و برابر ضوابط و آئين نامه هاي وزارت مسکن و شهرسازي و قوانين شهرداري و کليه سازمانها و نهادهاي مربوطه با علم و آگاهي و اطلاع از بهره وري و تبديل به احسن سرمايه فعلي خويش، راساً اقدام به عقد اين مشارکت نامه بر اساس ماده 10 و 190 قانون مدني مي نمايند و طرفين قرارداد در عرصه و اعيان ساختمانی که احداث مي شود طبق ضوابط و نقشه معرفي شده به شهرداري منطقه و توافقات صورت گرفته فی مابین به نسبت ذیل مشارکت می نمایند:

الف: به صورت ………………….  درصد سهم مالک و  ………………….  درصد سهم سازنده نسبت به ……. % تراکم

ب: و به صورت ………………….  درصد سهم مالک و …… درصد سهم سازنده نسبت به مازاد …… % تراکم هرقدر که ممکن باشد.

1. طرفین قرارداد:

.1طرف اول (مالک): خانم / آقاي …………………. به ش ش …………………. صادره از …………………. متولد …………………. کد ملي …………………. به آدرس …………………. ، که منبعد در اين قرارداد طرف اولناميده ميشود و با شماره …………… در سامانه ثنا ثبت مي باشد.
.1.2 طرف دوم (سازنده): خانم / آقاي …………………. به ش ش …………………. صادره از …………………. متولد …………………. کد ملي …………………. به آدرس ………………….، که منبعد در اين قرارداد طرف دومناميده مي شود و با شماره …………… در سامانه ثنا ثبت مي باشد.

 

2. موضوع قرارداد:

مشارکت در ساخت و احداث بنا در ملک به پلاک ثبتی ………………..  به مساحت ………………..  متر مربع  به آدرس …………………. که واحدهاي احداثي بر اساس پهنه، حداقل در ……………… طبقه تجاری و ………………  طبقه اداری و …………….  طبقه مسکونی، بهمراه ……………… طبقه پارکينگ و انباری، جمعا” ……………… طبقه، احداث خواهد شد.

3. شرایط قرارداد:

3.1. ارزش شش دانگ ملک ثبتی فوق الذکر در تاریخ عقد قرارداد به مبلغ …………………. ریال معادل ………………….  تومان به عنوان  آورده طرف اول محاسبه شده، و سهم آورده طرف دوم نیز كل مبلغ بلاعوض، تخریب، جواز، هزینه ساخت و بیمه پروژه و بیمه کلیه کارکنان می باشد، البته طرف اول سه فقره چک به شماره های ………………….  و ………………….  و ………………….  به مبالغ …………………. و ………………….  و ………………….  میلیارد تومان بابت تضمین به طرف دوم، پرداخت نمود که چکهای تضمین موصوف به نسبت پیشرفت کار و هزینه های انجام شده پروژه در  3 مرحله شامل: 1 ) اتمام فونداسیون 2) اتمام سفت کاری 3) اتمام نازک کاری به طرف اول تدریجاً مسترد خواهد شد. سازنده درصورتیکه چکها را عودت ننماید، روزانه مبلغ ……………..  ميليون تومان بعنوان جريمه تأخير و عدم ايفاي تعهد تا زمان استرداد چکها به مالک، باید به طرف مقابل پرداخت نمايد. بديهي است اين جريمه بدل از اصل تعهد نمي باشد و تعهد همچنان به قوت خود باقي است، طرف اول نیز متعهد است بعد از اتمام فونداسیون، ………………….  دانگ و بعد از اتمام سفت کاری …………………. دانگ و بعد از اتمام نازک کاری ………………….  دانگ از شش دانگ سند ملك فوق الذكر را در دفترخانه اسناد رسمي شماره ………………….  تهران بنام طرف دوم (سازنده) انتقال قطعي دهد. مالک درصورتیکه به این تعهدات خود عمل ننماید، روزانه مبلغ ……………..  ميليون تومان بعنوان جريمه تأخير و عدم ايفاي تعهد تا زمان انتقال ملک به سازنده، باید به طرف مقابل پرداخت نمايد. بديهي است اين جريمه بدل از اصل تعهد نمي باشد و تعهد همچنان به قوت خود باقي است.

3.2.ملاک تعيين هر مرحله از مراحل ساختمان، استناد به گزارش مهندس ناظر ساختمان مي باشد.

3.3. طرف دوم في المجلس با امضاي اين قرارداد مبلغ …………………. میلیارد تومان بصورت بلا عوض به موجب چک شماره ………………….  مورخ ………………….  عهده بانک ………………….  به طرف اول پرداخت نموده است که طرف اول با امضای این قرارداد اقرار به اخذ آن می نماید.

3.4. در اختيار گذاشتن ملک فوق الذکر جهت تخريب، گود برداري، ساخت و تکميل بنا به طرف دوم ، مي بايست حداکثر تا ………………….  ماه پس از اخذ جواز ساخت از شهرداري باشد. بر همين اساس پس از اخذ جواز ساخت از شهرداري مراتب کتباً  به مالک  اطلاع داده خواهد شد تا ظرف مهلت مزبور، مورد مشارکت را تحويل نمايد. مالک درصورتیکه به این تعهد خود (تخلیه ملک حداکثر تا ………………….  ماه از دریافت جواز) عمل ننماید، روزانه مبلغ ……………..  ميليون تومان بعنوان جريمه تأخير و عدم ايفاي تعهد تا زمان تحویل ملک به سازنده، باید به طرف مقابل پرداخت نمايد. بديهي است اين جريمه بدل از اصل تعهد نمي باشد و تعهد همچنان به قوت خود باقي است.

3.5. طرف اول اقرار می نماید ملک مورد مشارکت، مستحق اللغیر نمی باشد و منافع آن به دیگری واگذار نگردیده است و ممنوع المعامله، توقیف، و یا در وثیقه و رهن نمی باشد و کشف هرگونه فساد در اسناد مالکیت پلاک های مورد مشارکت، بر عهده طرف اول می باشد و نامبرده شخصا باید این موانع را رفع نماید و مسئول خسارات ناشی از آن می باشد. درصورتیکه مالک به این تعهد خود عمل ننماید، روزانه مبلغ …………….. ميليون تومان بعنوان جريمه تأخير و عدم ايفاي تعهد تا زمان رفع هرگونه مشکل، باید به طرف مقابل پرداخت نمايد. بديهي است اين جريمه بدل از اصل تعهد نمي باشد و تعهد همچنان به قوت خود باقي است.

3.6. طرف اول متعهد است كليه اسناد و مدارك لازم جهت پيگيري و اخذ پروانة ساختماني از شهرداري را در اختيار طرف دوم قرار داده ضمنا” وكالتنامه لازم را به منظور اخذ جواز، كارهاي اداري و انجام عمليات ساختماني تا مرحله اخذ پايان كـار و امـور تفكيك آپارتمان، به سازنده (طرف دوم) واگذار نمايد بنحویکه در هيچ يك از مراحل كار وقفه اي ايجاد نگردد.

3.7. در صورت فقدان مدارک و اسناد در دست طرف دوم (سازنده)، وی روزانه مبلغ …………….. ميليون تومان بعنوان جريمه تا زمان پیدا شدن مدارک یا صدور المثنی، باید به طرف مقابل پرداخت نمايد. بديهي است اين جريمه بدل از اصل تعهد نمي باشد و تعهد همچنان به قوت خود باقي است.  و در صورت سوء استفاده از اسناد، این عمل خیانت در امانت نیز محسوب می گردد.

3.8. پيگيري اخذ جواز و پرداخت کلیه هزینه های مربوط به شهرداری با توجه به کاربری زمین و اخذ پروانه ساختماني حداکثر ظرف مدت …………………. ماه از تاریخ انعقاد قرارداد بوده و پیگیری تمام امور اداری ملک مذکور به منظور احداث حداقل ………………….  طبقه با  ….. % سطح اشغال روی طبقه لابی و ………………….  طبقه پارکینگ و انباری و مشاعات و در صورت امکان، دریافت حداکثر تراکم مازاد بعهدة طرف دوم مي باشد. درصورتیکه سازنده نتواند و یا نخواهد تعهد حداقلی خود ( …………………. ) را حداکثر ظرف مدت ………………….  ماه از تاریخ انعقاد قرارداد، اجرا نماید، به طرف اول، وکالت ضمن عقد خارج لازم برای فسخ می دهد و طرف دوم حق هر گونه اعتراض و شکايت را از خود سلب و ساقط می نماید و مالکین می توانند قرارداد مشارکت فعلی را فسخ نموده و با در نظر گرفتن سایر مفاد قرارداد، مورد مشارکت را به شخص ثالثی واگذار نموده و هزینه های صورت گرفته توسط سازنده تا آن مرحله را (بلاعوض و سایر هزینه های انجام شده)، ظرف مدت ………………….. ماه به وی پرداخت نمایند و سازنده ملزم به واگذاری کار می باشد، به محض فسخ، مراتب از طريق ارسال يک نوبت اظهارنامه به طرف دوم اطلاع داده شده و به محض ابلاغ، طرف اول حق اعمال هر گونه حقوق مالکانه را نسبت به کل پلاک ثبتي مزبور خواهد داشت.

3.9. در صورتی که سازنده به هر نحوی حین اجرا نتواند و یا نخواهد، عملیات مورد مشارکت را به پیش ببرد و موجب توقف کار احداث ساختمان بهر دلیلی (بغیر از موارد فورس ماژور) حداکثر تا سقف زمانی …… ماه گردد، به طرف اول، وکالت ضمن عقد خارج لازم برای فسخ می دهد و طرف دوم حق هر گونه اعتراض و شکايت را از خود سلب و ساقط می نماید و مالکین می توانند قرارداد مشارکت فعلی را فسخ نموده و با در نظر گرفتن سایر مفاد قرارداد، مورد مشارکت را به شخص ثالثی واگذار نموده و هزینه های صورت گرفته توسط سازنده تا آن مرحله از ساخت را، ظرف مدت ………………….. ماه به وی پرداخت نمایند و سازنده ملزم به واگذاری کار می باشد، به محض فسخ، مراتب از طريق ارسال يک نوبت اظهار نامه به طرف دوم اطلاع داده شده و به محض ابلاغ، طرف اول حق اعمال هر گونه حقوق مالکانه را نسبت به کل پلاک ثبتي مزبور خواهد داشت.

3.10. طرف دوم پس از شروع عمليات ساختماني به هيچ دليل (به جز شرايط فورس ماژور) نباید عمليات ساختماني را متوقف سازد و درصورتیکه مدت توقف عملیات اجرایی در مجموع بیش از ………………….. ماه باشد، روزانه مبلغ ………………….. ميليون تومان بعنوان جريمه تأخير و ايفاي تعهد تا زمان راه اندازی مجدد کار باید به طرف مقابل پرداخت نمايد. بديهي است اين جريمه بدل از اصل تعهد نمي باشد و تعهد همچنان به قوت خود باقي است.

3.11. طرف دوم اجازه گرفتن وام (دارد / ندارد).

3.12. هيچيک از طرفين قرارداد منفرداً حق پيش فروش واحدهاي احداثي را تا اتمام اسکلت ساختمان ندارند مگر با توافق يکديگر. شایان ذکر است در صورت توافق و در صورتي كه هر يك از طرفين در حين انجام عمليات ساختماني قبل از اتمام ساختمان و يا همزمان با اتمام عمليات ساختماني تصميم به فروش يك يا چند واحد خود را در اين پروژه داشته باشند، كليه هزينه هاي مالياتي مربوط به اين فروش (از قبيل بساز بفروشي) و نقل و انتقال به عهده فروشنده خواهد بود و به طرف دیگر این قرارداد ربطی نخواهد داشت.

3.13. با توجه به اينكه مبلغ آوردة طرف دوم در طول ……… ماه هزينه خواهد شد، لذا طرف دوم مبلغی به عنوان مدیریت پیمان برای خود در نظر نمی گیرد.

3.14.  كليه هزينه هاي تخریب، جواز، ساخت، بیمه پروژه و بیمه کلیه کارکنان، پرداخت خسارت‌های احتمالی ساختمان‌های مجاور، و هزینه های آب و برق و گاز و تلفن از زمان تحویل گرفتن ملک مذکور توسط سازنده، به عهده طرف دوم مي باشد.

3.15. کلیه تعهدات و التزاماتی که در ارتباط با شهرداری و سایر ادارات در راستای این قرارداد وجود خواهد داشت بعهده طرف دوم است.

3.16. طرف دوم (سازنده) متعهد است پس از امضاي قرارداد، عمليات مربوط به اخذ پروانه را بلافاصله شروع نمايد و پس از اخذ جواز ساختماني ظرف مدت حداكثر ………………….  ماه تا تاریخ             ( …. / ….. / … 14 ) كليه عمليات ساختماني را به پايان رساند به نحويكه بتوان واحدهای احداثي را مورد بهره برداري قرارداد و سپس نسبت به اخذ پايان كار و نهايتاً اخذ صورتمجلس تفكيكي واحدها، حداکثر ظرف مدت ………………….  ماه تا تاریخ ………………….  ( …. / ….. / … 14 ) اقدامات لازم را بعمل آورد.

3.17. طرفين قرارداد موظف مي باشند بلافاصله پس از اخذ صورت مجلس تفکيکي نسبت به انتقال قطعي سهم الشرکه اقدام نمايند.

3.18. (در صورت فروش بخشی از زمین به سازنده این بند نیز اضافه می گردد) …………………. دانگ از شش دانگ توسط طرف اول به طرف دوم طی مبایعه نامه شماره ………………….  به تاریخ ………………….  واگذار گردیده است.

3.19. هزينه هاي مربوط به اخذ پايان كار و تفكيك آپارتمانها در اداره ثبت تا تنظيمِ نامه محضري به عهده طرف دوم و همچنين در صورت جابجايي و يا فروش، هزينه هاي مالياتي نقل و انتقال و غيره به عهده هر یک از طرفین به نسبت سهام و بر اساس واحدهای تقسيم شده مي باشد.

3.20. مشخصات فني و مصالحي كه در احداث ساختمان به كار گرفته خواهد شد با مصالح مذکور در انتهای قرارداد خواهد بود، بدیهی است كليه موارد ذكر شده در این ماده با نظر مشاور طراحي، آقاي مهندس …………………. و با توافق طرفین، با كيفيت مشابه، قابل تغيير مي باشد.

3.21. طرف دوم مكلف است بنا را بر مبناي برنامه زمانبندي شده اي كه به عنوان ضميمه شماره 2 اين قرارداد به امضاي طرفين رسيده احداث كند.

3.22. طرف دوم (سازنده) موظف است در بازه‌‌های زمانی ………………….. ماهه در قالب صورت جلسه یا گزارش رسمی، مراحل کار را به اطلاع طرف اول (مالک) برساند.

3.23. وراث قانوني طرفين قرارداد بعنوان قائم مقام قانوني ايشان مي باشند و در صورت فوت يا محجوريت هر يک از طرفين قرارداد، وراث ملزم به ايفاي کليه تعهدات مندرج در قرارداد بدون قيد و شرط مي باشند.

3.24. پرداخت کليه هزينه هاي نقل و انتقال موضوع قرارداد بعد از صورت مجلس تفکيکي شامل حق الثبت و حق التحرير و هزينه های دفترخانه، ماليات، دارايي و ساير مخارج به نسبت سهم الشرکه به عهده هر يک از طرفين مي باشد.

3.25. تا پايان و اتمام پروژه و تحويل واحدها هر گونه نوسان قيمت و تغيير شرايط اقتصادي هيچگونه تأثيری در شرايط مفاد قرارداد ندارد و چنين ادعايي از طرف هیچيک از طرفين مسموع نخواهد بود.

3.26مشخصات فنی ساختمان ضمیمه می باشد و سازنده ملزم به اجرای آن می باشد.

3.27. با توافق طرفین ساختمان به نام …………………. نامگذاری خواهد شد.

3.28طرفین قرارداد در صحت و سلامت و تندرستی با اطلاع کامل از شرایط موجود این قرارداد را امضا نمودند و کلیه اسناد و مدارک موجود در ملک مورد نظر به رویت طرف دوم (سازنده) رسیده و با علم و آگاهی کامل و کافی از هر یک از مفاد این قرارداد آن را امضاء نموده و به هیچ وجه موضوع مبهم و مجهولی در این قرارداد برای طرفین وجود ندارد.

3.29. در صورت عدم توافق طرفین در هر یک از زمانهای مقرر فوق، ملاک زمان اعمال حق از تاریخ ارسال اظهارنامه رسمی خواهد بود.

3.30 هرگونه تصمیم جدیدی در رابطه با مشارکت، مکتوب شده و در قالب متمم به قرارداد اضافه میگردد.

4. نحوه تقسيم واحدهاي احداثي:

بر اساس توافقات فیمابین، پس از دریافت جواز تقسیم نامه ای متناسب با قدرالسهم هر یک از طرفین تنظیم شده و  طبقات و همچنین واحدهای مربوط به هر یک از طرفین قرارداد، مشخص می گردد.

(این بند پس از دریافت جواز در متمم تکمیل می گردد) واحدهاي احداثي شماره ……………….. متعلق به طرف اول و واحدهاي احداثي شماره ……………….. متعلق به طرف دوم خواهد بود و پارکينگ هاي شماره ……………….. متعلق به طرف اول و پارکينگ هاي شماره ……………….. متعلق به طرف دوم و انباريهای شماره ……………….. متعلق به طرف اول و انباريهای شماره ……………….. متعلق به طرف دوم خواهد بود.

5.نحوه حل و فصل اختلافات:

در صورت بروز اختلاف در تفسير و اجرا و هر گونه اختلاف ديگري، طرفين مکلفند موضوع را از طريق داوري حل و فصل نمايند. در اينخصوص طرفين …………………. را به عنوان داور مرضي الطرفين تعيين نمودند که داور مرضي الطرفين پس از دريافت درخواست داوري از ناحيه هر يک از طرفين به مدت ……… ماه نسبت به صدور راي داوري اقدام خواهد نمود و اين راي براي طرفين لازم الاتباع بوده و طرفين حق اعتراض به راي داوري را از خود سلب و ساقط نمودند. پرداخت هزينه داوري به مبلغ ………….. تومان بالمناصفه بر عهده طرفين خواهد بود.

6.شرایط شکلی قرارداد:

اين قرارداد شامل …………………. صفحه متحد المتن و متحدالاعتبار می باشد که در …………………. نسخه تنظيم گرديده و هر …………………. نسخه حكم واحد دارد. اسقاط کافه خیارات خصوصاً غیار غبن فاحش، از طرفین به عمل آمد.

مشخصات فني و اجرایی پروژه :

1. اسكلت ساختمان از نوع فلزي یا بتونی خواهد بود که محاسبات آن بر اساس آئين نامه 2800 مي باشد و سقف از نوع دال بتنی است .

2.سيستم گرمايش و سرمايش ساختمان از نوع چيلر يا آبزورشن جذبي (اِبارا يا هيتاچي يا ال جی) .

3.لوله هاي آبرساني از نوع سوپر پايپ نسل جديد چند لايه تلفيقي و فاضلاب از نوع پلی ران سایلنت سنگين با بستهاي بوش فيت .

4.كف سازي سالن پذيرايي و تمامی اتاقها و راهروها و لابی سنگ دهبيد 60 *60 .

5.درب و چهار چوب دربها ، روكوب تمام چوب ماستيو شده و رنگ آنها سيلر كيلر و پلي استر .

6.پنجره ها از نوع UPVC با شيشه دوجداره و با كيفيت عالي (از نوع ناميكاران يا مشابه با پروفيل خارجي).

7.توالت فرنگي ها خارجی امريكن استاندارد يا كُهلر ، شير آلات هانس گروهه آلمان و يا معادل آن.

8.دستگيره دربها و يراق آلات ايتاليايي ، اسپانيايي و يا آلماني و قفل ورودی از نوع کامپیوتری كره اي.

9.رنگ ديوار ها روغني همراه با پتينه كاري و كاغذ ديواري.

10.كف و بدنه پاركينگ و و راه پله ها ، سنگ با نظر مشاور.

11.حياط سازي بر اساس طراحي مشاور معمار.

12.پاسيوها از سنگ، سيمان و بر اساس طراحي معماري با كيفيت عالي.

13.آنتن مركزي ماهواره و تلويزيون و زير ساخت شبكه اينترنت و ساختمان هوشمند.

14.بدنه سرويسها سنگ و يا كاشي خارجي ايتاليايي يا اسپانيايي از نوع مرغوب (درجه یک).

15.نماي ساختمان از سنگ و سيمان بر اساس طراحي معماري با كيفيت عالي.

16.لابي با ارتفاع سقف بلند مطابق با موافقت شهرداری و طراحي معماري لابي با كيفيت عالي.

17.درب پاركينگ با ريموت كنترل براي هر واحد 2 عدد ريموت.

18.آسانسور از نوع خارجي كونه KONE يا FUJITEC و يا مشابه بر اساس طراحي مشاور.

19.برق اضطراري تمام اتوماتيك با نصب كامل ژنراتور ها و تجهيزات مربوطه براي فضاهاي مورد نياز.

20.كابينت مدرن با تجهيزات خارجي نِف يا بوش آلمان ( شامل هود ، گاز ، سينك و شير).

21.تجهيزات داخل كابينت هاي آشپزخانه از نوع بلوم یا هتیش يا مشابه درجه یک شامل: سوپر، سطل زباله، ترمز درهاي كابينت، كشويي و ريلي.

22.نصب دوربين مدار بسته جهت مشاعات ساختمان.

23.نصب كليد پريز هاي از نوع آلماني یا اسپانیایی یا ایتالیایی.

24.فن كوئل ها از نوع تهويه يا مشابه با كيفيت عالي.

25.قرنيز دور سالن هاي پذيرايي و اتاقها از نوع سنگ با ابزار و يا چوب بر اساس طراحي آقاي مهندس …… .

26.نصب كمد هاي چوبي ديواري.

27.اتاق سرايداري و سرويس مربوطه در قسمت مشاعات اجرا خواهد شد.

28.استخر، سونا، جكوزي و سالن اجتماعات و سالن جیم بر اساس طراحي مشاور.

29.كليه موارد فوق با نظر طرفین و طراح مشاور، با كيفيت مشابه قابل تغيير مي باشد.

  • 02126600493
  • 09190025727
  • شریعتی، بالاتر از د‌و راهی قلهک، نرسیده به خیابان یخچال، روبروی مرکز خرید قلهک، پلاک ١۴٣٧ ، ساختمان پزشکان ۱۳۶۵ ، طبقه دوم، واحد ۱۱، موسسه حقوقی معامله امن دادگر (ماد) - اولین مرجع حقوقی صنعت ساختمان (مشاوره، داوری، وکالت)
  • info@shahinosanloo.com

Designed by
Amir