1. موضوعِ این مبحث، نحوه ی محاسبه ی:
1.1. سودِ ریالی و درصدِ سودِ سازندگان
1.2. سهمِ ریالی سازندگان، به تومان و دلار
1.3. و متراژِ آپارتمانِ نوسازِ سهمِ سازندگان، و میزانِ رهن و اجاره ی آن می باشد.
2. ابتدا آورده ی سازندگان را در سه دوره ی هشت ماهه ی اول، دوم و سوم و در مجموع در 24 ماه محاسبه می کنیم.
3.در پروژه ی موردِ اشاره ی ما، آورده ی سازندگان در مرحله ی اول، یا به عبارتی 8 ماهه ی اول، با توجه به مُحاسباتی که در جداول مُلاحظه می فرمایید، شاملِ این موارد میشود:
3.1. حقِ سکنی (بلاعوض یا اُوِر) که حدودا”1/620/000000 تومان شده بود
3.2. 30%مرحله ی اولِ هزینه ی جواز، که از حاصلضربِ کل هزینه ی جواز یعنی 175/000/000 در 30% حدودا” 52/488/000 تومان میشود:
52/488/000 = 30% * 175/000/000
3.3. و 30% مرحله ی اولِ هزینه ی ساخت، که از حاصلضربِ کل هزینه ی ساخت یعنی5/482/000/000 در 30% حدودا” 1/645/000/000تومان میشود: 1/645/000/000 = 30% * 5/482/000/000
4. آورده ی سازندگان در مرحله ی دوم، یا به عبارتی 8 ماهه ی دوم نیز، محاسبه ی دو قسمتش با مرحله ی اول یکی می باشد، یعنی:
4.1. 30% مرحله ی دومِ هزینه ی جواز، حدودا” 52/488/000 تومان
52/488/000 = 30% * 175/000/000
4.2. و 30%مرحله ی دومِ هزینه ی ساخت هم، حدودا” 1/645/000/000 تومان میشود:
1/645/000/000 = 30% * 5/482/000/000
5. آورده ی سازندگان در مرحله ی سوم، یا به عبارتی 8 ماهه ی سوم هم، شاملِ این موارد میشود:
5.1. 40% مرحله ی سومِ هزینه ی جواز، که از حاصلضربِ کلِ هزینه ی جواز، یعنی 175/000/000 در 40%حدودا” 70/000/000 تومان میشود:
70/000/000 = 40% * 175/000/000
5.2. و 40% مرحله ی سومِ هزینه ی ساخت، که آن هم از حاصلضربِ کل هزینه ی ساخت، یعنی 5/482/000/000 در 40% حدودا” 2/200/000/000 تومان میشود:
2/200/000/000 = 40% * 5/482/000/000
6. و در مجموع، آورده ی سازندگان در کلِ 24 ماه، با جمع کردنِ هزینه ی سه مرحله ی اول، دوم و سوم، حدودا” 7/300/000/000 تومان میشود.
7. در روشِ مشارکتِ پیشنهادی ما، برای اینکه اختلافِ در قیمتِ زمین، به حداقل برسد، درصدِ سودی را بینِ سازندگان و مالکانِ زمین، جهتِ ساختِ سازندگان در نظر می گیریم، این عدد باید به اندازه ای باشد، که برای سازندگان جاذبه ایجاد کند، مثلا” 15% بیشتر از سودِ بانکی در هر سال، که اگر سودِ بانکی را 20%در نظر بگیریم، پس در هر سال 35% سود و در یک پروژه ی متوسط، که حدودا” دو سال بطول می انجامد 70% سود، باید برای سازندگان در نظر بگیریم.
8. پس سودِ سازندگان، از حاصلِ ضربِ مجموعِ آورده ی سازندگان در کل، که 7/300/000/000 بوده در 70% که درصدِ سودِ موردِ توافقِ سازندگان و مالکانِ زمین بوده، حدودا” 5/100/000/000 تومان میشود:
5/100/000/000 = 70% * 7/300/000/000
9. و سهمِ ریالی سازندگان در مشارکت، شاملِ، اصلِ سرمایه ی سازندگان یعنی 7/300/000/000 ، بعلاوه سودِ موردِ توافقشان با مالکان که 5/100/000/000 بوده، در مجموع حدودا” 12/400/000/000 تومان میشود:
12/400/000/000 = 7/300/000/000 + 5/100/000/000
10. طبقِ تحقیقاتِ میدانی هم که از قبل انجام شده بود و توافقِ مالکان و سازندگان، فروشِ آپارتمانِ نوساز در این منطقه، مترِ مربعی 15/000/000 تومان بوده که از حاصلِ ضرب این عدد، در متراژِ کلِ بنای مفید که 1/944 مترِ مربع بوده، 29/160/000/000تومان، مبلغ فروشِ کلِ پروژه میشود:
29/160/000/000 = 1/944 * 15/000/000
11. از تقسیمِ سهمِ ریالی سازندگان یعنی 12/400/000/000 تومان، بر قیمتِ هر مترِ مربعِ آپارتمانِ نوساز در این منطقه، یعنی 15/000/000 تومان، حدودا” 825 مترِ مربع متراژِ آپارتمانی است که به سازندگان میرسد:
825 = 15/000/000 / 12/400/000/000
12. از تقسیمِ متراژِ آپارتمانِ سهمِ سازندگان یعنی 825 مترِ مربع، بر متراژِ کلِ بنای مفید یعنی 1/944 مترِ مربع، حدودا” 42% نسبتِ آپارتمانی است که به سازندگان میرسد:
42% = 1/944 / 825
13. از تقسیمِ سهمِ ریالی سازندگان یعنی 12/400/000/000 تومان، بر قیمتِ هر دلار که در تاریخِ انجامِ این محاسبات 11/600 (یازده هزار و ششصد)تومان بوده، 1/070/000 (یک میلیون و هفتاد هزار دلار)، سهمِ سازندگان به دلار میشود:
$ 1/070/000 = 11/600 / 12/400/000/000
14. از حاصلِ ضربِ متراژِ آپارتمانِ سهمِ سازندگان یعنی 825 مترِ مربع، در میزانِ رهنِ هر مترِ مربعِ آپارتمانِ نوساز که در این منطقه 3/000/000تومان می باشد، حدودا” 2/000/000/000 تومان، میزانِ رهنِ آپارتمانی است که به سازندگان میرسد:
2/060/000/000 = 3/000/000 * 825
15. و با توجه به مُحاسباتی که در جداول مُلاحظه می فرمایید، از تقسیمِ میزانِ رهنِ کلِ آپارتمان، یعنی 2/000/000/000 بر 1/000/000 و سپس، حاصلِ آن، ضربدر 30/000 حدودا” 62/000/000 تومان، میزانِ اجاره ی ماهیانه ی آپارتمانی است که به سازندگان میرسد:
62/000/000 = 30/000 * ( 1/000/000 / 2/060/000/000 )
16. در مبحثِ بعدی، به نحوه ی محاسبه:
16.1. قیمتِ زمینِ مالکان
16.2. سهمِ ریالی مالکانِ زمین، به تومان و دلار
16.3. و متراژِ آپارتمانِ نوسازِ سهمِ مالکانِ زمین، و میزانِ رهن و اجاره آن می پردازیم.